ASTERALE est un cabinet indépendant de Conseil en Investissements Financiers fondé par Sébastien Bailly. Implanté à Arcueil (Val-de-Marne) et intervenant à Paris, le cabinet accompagne particuliers patrimoniaux et chefs d'entreprise à partir de 500 000 € de patrimoine. Immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23007423 et adhérent ANACOFI-CIF, ASTERALE propose une approche 360° en architecture ouverte sur 37 dispositifs patrimoniaux et fiscaux.

Quel est le montant minimum de patrimoine pour devenir client d'ASTERALE ?

ASTERALE accompagne les particuliers patrimoniaux et chefs d'entreprise à partir de 500 000 € de patrimoine. Le cabinet privilégie une relation conseil de long terme avec une clientèle exigeante, ce qui implique des dossiers d'une certaine substance.

ASTERALE est-il indépendant ?

Oui, ASTERALE est un cabinet 100 % indépendant. Aucune appartenance à un réseau bancaire ou assureur, architecture ouverte sur l'ensemble du marché. Le cabinet est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23007423 et adhérent ANACOFI-CIF, association professionnelle agréée par l'AMF.

Comment se déroule un premier rendez-vous avec ASTERALE ?

Le premier entretien est offert et dure environ 1 heure. Il se déroule en présentiel à Arcueil (94) ou en visioconférence. Avant le rendez-vous, le prospect peut compléter un bilan patrimonial confidentiel en ligne (15 minutes) via sygma.asterale.fr. Sébastien Bailly étudie ensuite le dossier et adresse une analyse personnalisée sous 48 h ouvrées.

Quels sont les frais d'ASTERALE ?

Le premier entretien est offert. Les modalités de facturation sont précisées dans une lettre de mission CIF signée avant tout conseil personnalisé. ASTERALE communique en toute transparence sur sa rémunération (rétrocessions, honoraires de conseil) conformément à la réglementation MIF II et CIF.

ASTERALE — Conseil en gestion de patrimoine Arcueil & Paris

Q: Où ASTERALE intervient-il géographiquement ?

ASTERALE intervient principalement à Arcueil (94), dans le Val-de-Marne, le sud parisien (Gentilly, Cachan, Villejuif, Montrouge), l'ouest parisien (Hauts-de-Seine 92 — Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Saint-Cloud, Issy-les-Moulineaux) et Paris (1ᵉʳ, 2ᵉ, 3ᵉ, 4ᵉ, 5ᵉ, 6ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ, 13ᵉ, 14ᵉ, 15ᵉ, 16ᵉ arrondissements). Les rendez-vous en visioconférence sont possibles pour la France entière.

Le cabinet

Une approche pensée
pour les patrimoines exigeants.

ASTERALE est le cabinet de conseil en gestion de patrimoine fondé par Sébastien Bailly, à Arcueil. Nous accompagnons une clientèle restreinte de chefs d'entreprise, professions libérales et particuliers patrimoniaux situés à Paris (1^er, 2^e, 3^e, 4^e, 5^e, 6^e, 7^e, 8^e, 13^e, 14^e, 15^e, 16^e), dans l'ouest parisien (Hauts-de-Seine 92 — Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Saint-Cloud, Issy-les-Moulineaux) et dans le sud parisien (Val-de-Marne 94), dont le patrimoine global excède 500 000 €.

Notre indépendance totale, notre rigueur d'analyse et notre vision long terme nous permettent de construire des stratégies patrimoniales sur-mesure, alignées avec vos objectifs personnels, professionnels et familiaux.

CIF

Conseiller en investissements financiers

IOBSP

Intermédiaire bancaire & assurance

CIP

Carte professionnelle immobilière

Notre méthode

Une stratégie en quatre temps.

Une démarche structurée pour transformer la complexité patrimoniale en clarté décisionnelle.

01

Diagnostic 360°

Audit complet de votre situation patrimoniale, fiscale, professionnelle et familiale. Cartographie des actifs et identification des leviers.

02

Ingénierie sur-mesure

Architecture patrimoniale alignée sur vos objectifs : revenus, fiscalité, transmission, retraite, protection du conjoint.

03

Mise en œuvre

Sélection rigoureuse des supports, optimisation des enveloppes et structuration juridique en toute indépendance.

04

Suivi pérenne

Revue annuelle, arbitrages, veille fiscale, accompagnement face aux événements de vie et opportunités de marché.

Domaines d'expertise

Sept piliers d'accompagnement.

PILIER 01

Placements financiers

Assurance-vie, PER, PEA, contrat de capitalisation, comptes-titres, gestion sous mandat.

PILIER 02

Placements immobiliers

SCPI, OPCI, LMNP, Malraux, Déficit foncier, Monuments historiques, nue-propriété.

PILIER 03

Optimisation fiscale

IR, IFI, plus-values, holding patrimoniale, apport-cession, pacte Dutreil.

PILIER 04

Retraite & prévoyance

PER, Madelin, article 83, prévoyance TNS, protection du conjoint, complémentaires.

PILIER 05

Transmission

Donation, démembrement, pacte Dutreil, assurance-vie successorale, structuration familiale.

PILIER 06

Financement & courtage

Crédit patrimonial, crédit Lombard, in fine, refinancement, négociation des conditions.

PILIER 07

Dirigeants & TNS

Rémunération du dirigeant, cession d'entreprise, OBO, holding, trésorerie d'entreprise.

Vision d'ensemble

Comparateur des dispositifs patrimoniaux.

Les principaux dispositifs comparés sur sept critères clés.

FILTRE

Comparer selon mon objectif

Dispositif	Avantage fiscal	Rendement	Horizon	Liquidité	Transmission	Ticket mini	Profil idéal
Assurance-vie	+++ après 8 ans	2-7 %	8+ ans		Très favorable	1 000 €	Tous patrimoines
PER	++++ déduction immédiate	3-7 %	Retraite		Capital ou rente	1 000 €	TMI ≥ 30 %
PEA	+++ après 5 ans	5-10 %	5+ ans		Classique	500 €	Investisseur actions
Contrat de capitalisation	+++ après 8 ans	2-7 %	8+ ans		Donation possible	1 000 €	Transmission anticipée
Madelin / PER TNS	++++ sur bénéfice pro	3-7 %	Retraite		Capital ou rente	500 €	TNS, dirigeants
Compte-titres	Aucun (PFU 30 %)	5-10 %	Libre		Classique	500 €	Investisseur averti
FCPI / FIP	+++ réduction 18-25 %	-2 à +5 %	7-10 ans		Classique	3 000 €	TMI élevée + risque
Girardin industriel	+++++ one-shot ~110-118 %	10-18 % (12 mois)	1 an	—	Sans objet	5 000 €	IR > 5 000 € à effacer
LMNP	++++ amortissement	3-6 % net	10-20 ans		Classique	150 000 €	Investisseur immo
SCPI	Aucun direct	4-5 %	8-15 ans		Classique	1 000 €	Revenus passifs
SCPI démembrée	+ sortie d'IFI	5-7 % effectif	5-20 ans		Classique	30 000 €	Capitalisation pure
Malraux	++++ réduction 22-30 %	1-3 %	9 ans+		Classique	200 000 €	TMI 41-45 %
Déficit foncier	++++ TMI + PS	3-5 %	3 ans+		Classique	80 000 €	A des revenus fonciers
Monuments historiques	+++++ déduction 100 %	1-3 %	15 ans		Très favorable	500 000 €	TMI 45 % + IFI
Nue-propriété	+++ sortie d'IFI	5-7 % effectif	15-20 ans		Classique	100 000 €	Pas besoin de revenus
Loc'Avantages	+++ réduction 15-65 %	3-5 %	6 ans+		Classique	120 000 €	Propriétaires bailleurs
Locatif classique (direct)	− IR + PS sur revenus fonciers	3-5 % brut	15-25 ans		Classique (succession)	200 000 €	Patrimoine immobilier direct
SCI à l'IR (transparente)	− IR + PS sur revenus fonciers	3-5 % brut	10-25 ans		Très favorable (démembrement)	200 000 €	Famille à structurer
SCI à l'IS (opaque)	+++ amortissement, IS 15-25 %	4-6 % net	10-30 ans		Dividende imposé sortie	200 000 €	Capitalisation long terme
Obligataire (direct)	− PFU 30 % sur coupons/PV	3-5 %	3-10 ans		Classique	10 000 €	Profil prudent ou contracyclique
Marchand de biens	− BIC + cotisations sociales	15-40 % par opération	6-24 mois		Sans objet (court terme)	500 000 €	Entrepreneur immo expérimenté
Pacte Dutreil	+++++ abattement 75 %	—	6 ans	—	Très favorable	—	Dirigeants à transmettre

Lexique

Abréviations & acronymes

AV — Assurance-vie (CGI 125-0 A, 990 I)

BIC — Bénéfices Industriels et Commerciaux

BSPCE — Bons de Souscription de Parts de Créateur d'Entreprise (CGI 163 bis G)

CGI — Code Général des Impôts

CGP — Conseiller en Gestion de Patrimoine

CIF — Conseiller en Investissements Financiers (agrément AMF)

CSG / CRDS — Contributions sociales (composantes des PS)

CTO — Compte-Titres Ordinaire

FCPI — Fonds Commun de Placement dans l'Innovation

FIP — Fonds d'Investissement de Proximité

IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière (seuil 1,3 M€)

IR — Impôt sur le Revenu (barème progressif)

IS — Impôt sur les Sociétés (15 % puis 25 %)

LMNP / LMP — Loueur Meublé Non Professionnel / Professionnel

OBO — Owner Buy-Out (cession à soi-même via holding)

OPCI / SCPI — Organisme / Société de Placement Collectif Immobilier

PASS — Plafond Annuel Sécurité Sociale (47 100 € en 2026)

PEA — Plan d'Épargne en Actions

PER — Plan d'Épargne Retraite

PFU — Prélèvement Forfaitaire Unique (« flat tax » 30 %)

PS — Prélèvements Sociaux (17,2 %)

RSU — Restricted Stock Units (actions gratuites différées)

SAS / SARL / EURL — Formes juridiques de société

SCI — Société Civile Immobilière (IR transparente ou IS opaque)

SCPI — Société Civile de Placement Immobilier

TMI — Tranche Marginale d'Imposition (0 / 11 / 30 / 41 / 45 %)

TNS — Travailleur Non Salarié

Lexique non exhaustif. Pour un point précis sur un dispositif, prenez rendez-vous pour un échange dédié.

Outils de décision

Simulateurs patrimoniaux.

Estimez rendement, fiscalité et impact patrimonial des principaux dispositifs. Indicatif — un échange permet d'affiner selon votre situation.

Assurance-vie

PER

PEA

Contrat de capitalisation

Madelin TNS

Compte-titres

FCPI / FIP

Girardin industriel

Assurance-vie

Le couteau suisse patrimonial. Enveloppe fiscalement privilégiée pour capitaliser, percevoir des revenus et transmettre.

À quoi ça sert ?

Capitaliser dans un cadre fiscal avantageux, préparer des projets de moyen/long terme, optimiser la transmission hors succession (152 500 € par bénéficiaire désigné si versements avant 70 ans).

Avantages

Fiscalité allégée après 8 ans : abattement 4 600 € / 9 200 € couple, puis 7,5 %

Transmission hors succession très favorable

Souplesse : rachats partiels, avances, arbitrages

Diversification fonds euros / unités de compte

Inconvénients

Pénalité fiscale en cas de retrait avant 8 ans

Rendement des fonds euros en baisse structurelle

Risque de perte en capital sur les UC

Frais d'entrée et de gestion à négocier

Simulateur

Capitalisation et fiscalité après rachat.

Versement initial (€)

Versement mensuel (€)

Rendement annuel (%)

Durée (années)

Situation familiale

Capital final brut—

Total versé—

Plus-values—

Fiscalité au rachat—

Capital net—

Affiner avec Sébastien Bailly

Plan d'Épargne Retraite (PER)

Le levier fiscal numéro un pour les hauts revenus. Économie d'impôt immédiate, capital ou rente à la retraite.

À quoi ça sert ?

Préparer sa retraite tout en réduisant son impôt sur le revenu. Particulièrement pertinent pour les TMI à 30 %, 41 % et 45 %. Sortie possible en capital, en rente ou mixte.

Avantages

Déduction des versements de votre revenu imposable

Effet de levier fiscal proportionnel à votre TMI

Sortie 100 % en capital possible

Cas de déblocage anticipé : achat résidence principale, accidents de la vie

Inconvénients

Blocage jusqu'à la retraite (sauf exceptions)

Capital à la sortie fiscalisé au barème (sauf reprise de l'avantage à l'entrée)

Plus-values soumises au PFU 30 %

Moins efficace si TMI faible aujourd'hui

Simulateur

Économie d'impôt et capital projeté.

Versement annuel (€)

TMI actuelle (%)

TMI retraite (%)

Rendement (%)

Durée (années)

Économie d'impôt annuelle—

Économie cumulée—

Capital final brut—

Fiscalité à la sortie (capital)—

Capital net après impôt—

Optimiser ma stratégie retraite

Plan d'Épargne en Actions (PEA)

Une enveloppe puissante pour investir en actions européennes avec une fiscalité allégée après 5 ans.

À quoi ça sert ?

Construire un portefeuille actions long terme. Plafond 150 000 € (225 000 € avec PEA-PME). Après 5 ans, les plus-values sont exonérées d'impôt sur le revenu (PS 17,2 % uniquement).

Avantages

Exonération d'IR après 5 ans (PS seuls)

Sortie en rente viagère défiscalisée

Accès aux marchés européens via fonds / ETF / titres vifs

Aucun plafond de plus-value

Inconvénients

Univers limité aux actions européennes éligibles

Tout retrait avant 5 ans clôture le plan

Risque de perte en capital élevé

Plafond 150 000 € (225 000 € avec PEA-PME)

Simulateur

Projection de capital et fiscalité.

Versement initial (€)

Versement annuel (€)

Rendement (%)

Durée (années)

Capital final brut—

Total versé—

Plus-values—

Fiscalité (>5 ans : PS 17,2 %)—

Capital net—

Construire mon allocation PEA

Contrat de capitalisation

Le cousin transmissible de l'assurance-vie. Idéal pour donner de son vivant tout en conservant la fiscalité long terme.

À quoi ça sert ?

Capitaliser comme une assurance-vie, mais avec la possibilité d'être donné ou démembré tout en conservant l'antériorité fiscale. Pertinent en transmission anticipée et pour les personnes morales (holdings).

Avantages

Fiscalité identique à l'assurance-vie après 8 ans

Transmissible par donation (conservation de l'antériorité)

Démembrable (NP / usufruit)

Accessible aux personnes morales (sociétés)

Inconvénients

Pas d'avantage successoral spécifique au décès

Entre dans la succession classique

Frais similaires à l'AV

Moins universel que l'AV pour les particuliers

Simulateur

Projection sur la durée souhaitée.

Versement initial (€)

Rendement (%)

Durée (années)

Frais de gestion annuels (%)

Capital final brut—

Plus-values—

Fiscalité (>8 ans, hors abattement)—

Capital net—

Étudier la transmission anticipée

Madelin / PER TNS

Le dispositif phare des travailleurs non-salariés pour préparer la retraite avec un avantage fiscal puissant.

À quoi ça sert ?

Réservé aux TNS (gérants majoritaires, professions libérales, artisans, commerçants). Déduction sur le bénéfice professionnel (BIC, BNC, BA) — donc effet fiscal renforcé par rapport au PER individuel pour les revenus pro élevés.

Avantages

Déduction sur les bénéfices professionnels

Plafond très élevé : jusqu'à ~85 000 €/an pour les hauts revenus

Effet boule de neige sur 20-30 ans

Désormais sortie en capital possible (loi PACTE)

Inconvénients

Sortie majoritairement en rente historiquement

Capital bloqué jusqu'à la retraite

Fiscalisation à la sortie

Réservé aux TNS

Simulateur

Plafond de déduction TNS et projection.

Bénéfice / rémunération nette pro (€)

Versement souhaité (€)

TMI (%)

Durée (années)

Rendement annuel (%)

Plafond Madelin déductible—

Versement déductible retenu—

Économie d'impôt annuelle—

Capital projeté à la retraite—

Structurer ma retraite TNS

Compte-titres ordinaire (CTO)

L'enveloppe sans plafond ni contrainte géographique. La liberté totale pour les investisseurs avertis.

À quoi ça sert ?

Investir librement sur tous marchés mondiaux, tous instruments (actions, obligations, ETF, dérivés). Aucun plafond, mais fiscalité plus lourde : PFU 30 % sur dividendes et plus-values.

Avantages

Aucun plafond de versement

Univers d'investissement mondial

Liquidité totale

Compatible holding patrimoniale

Inconvénients

Fiscalité forfaitaire PFU 30 % sur dividendes et plus-values

Pas d'avantage fiscal spécifique

Entre dans la succession classique

À combiner avec d'autres enveloppes pour optimiser

Simulateur

Projection nette de PFU.

Versement initial (€)

Versement annuel (€)

Rendement (%)

Durée (années)

Capital final brut—

Plus-values—

Fiscalité PFU 30 %—

Capital net—

Construire mon allocation

FCPI / FIP

Du capital-risque français avec une réduction d'impôt immédiate. À aborder avec une vision long terme et un appétit pour le risque.

À quoi ça sert ?

Financer l'innovation (FCPI) ou l'économie régionale (FIP) via des fonds gérés. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'IR de 18 à 25 %, plafonnée à 12 000 € (24 000 € couple).

Avantages

Réduction d'IR 18 à 25 % du versement

Plus-values exonérées d'IR (PS seuls) à la sortie

Diversification vers les PME non cotées

Soutien à l'économie réelle française

Inconvénients

Blocage 7 à 10 ans

Risque de perte en capital élevé

Frais de gestion élevés

Performance moyenne historiquement modeste

Simulateur

Estimation de la réduction d'IR.

Montant investi (€)

Situation familiale

Type

Performance espérée à 8 ans (% total)

Réduction d'IR immédiate—

Plafonnement éventuel—

Coût net après réduction—

Valeur estimée à 8 ans—

Sélection FCPI/FIP qualifiée

Girardin industriel

Le dispositif one-shot le plus rentable pour effacer son impôt sur le revenu. Réduction immédiate supérieure au capital investi, en contrepartie d'un risque réel.

À quoi ça sert ?

Vous financez du matériel industriel exploité par une PME en outre-mer (DOM, COM). En contrepartie, vous obtenez l'année suivante une réduction d'impôt supérieure à votre apport — typiquement 110 à 118 % de l'apport. Le gain net est la différence. Aucune restitution de capital : c'est un investissement « à perte » dont la rentabilité provient uniquement de la réduction d'impôt.

Avantages

Rentabilité one-shot 10 à 18 % en 12 mois

Plafond niches fiscales majoré : jusqu'à 18 000 € de réduction/an

Soutien à l'économie ultramarine

Pas de blocage long terme (5 ans portage administratif uniquement)

Points de vigilance

Risque fiscal : reprise possible si non-respect des conditions par l'exploitant (5 ans)

Aucun retour de capital ni de revenu

Sélection de l'opérateur cruciale (qualité de l'agrément, solvabilité)

Inopérant si l'impôt à payer est insuffisant

Simulateur

Apport requis et gain net selon l'IR à effacer.

Réduction d'IR souhaitée (€, max 18 000)

Impôt sur le revenu annuel (€)

Rentabilité commerciale du produit (% sur 12 mois)

Apport à verser—

Réduction d'IR retenue—

Gain net (12 mois)—

Rentabilité effective—

Plafonnement—

Sélection Girardin sécurisée

Locatif classique

LMNP

SCPI

SCPI démembrée

Malraux

Déficit foncier

Monuments historiques

Nue-propriété

Loc'Avantages

Immobilier locatif classique (nu, en direct)

Le pilier patrimonial historique : achat d'un bien locatif loué nu, en pleine propriété, sans structure juridique intermédiaire.

À quoi ça sert ?

Acquérir un bien immobilier (appartement, maison, immeuble) loué nu, en direct ou via crédit. Les loyers sont des revenus fonciers imposés au TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et réparation, charges de copropriété non récupérables.

Avantages

Simplicité juridique (pas de structure)

Effet de levier crédit (intérêts déductibles)

Plus-value après 22 ans (IR) / 30 ans (PS)

Valorisation long terme du bien

Transmission par succession ou donation

Inconvénients

Fiscalité lourde sur les revenus fonciers (TMI + 17,2 %)

Pas d'amortissement déductible (contrairement à LMNP/SCI IS)

IFI plein si patrimoine immobilier > 1,3 M€

Gestion locative chronophage

Risque d'impayés et de vacance

Simulateur

Rendement net après fiscalité (revenu foncier réel ou micro-foncier).

Prix d'acquisition (frais inclus) (€)

Loyer annuel brut (€)

Charges non récupérables + taxe foncière (€/an)

Intérêts d'emprunt annuels (€)

Tranche marginale d'imposition (%)

Régime fiscal

Revenu foncier imposable—

Fiscalité annuelle (TMI + 17,2 %)—

Cash-flow net annuel—

Rendement net / prix—

Comparaison vs SCI à l'IS—

Étudier la structuration optimale

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Le statut roi de l'immobilier locatif. Revenus quasi-défiscalisés grâce à l'amortissement comptable.

À quoi ça sert ?

Louer un bien meublé (résidentiel, étudiant, senior, tourisme) et bénéficier du régime BIC réel. L'amortissement du bien et du mobilier neutralise fiscalement les loyers pendant 15 à 25 ans.

Avantages

Revenus locatifs fiscalement quasi-neutres pendant des années

Loyers ~15-20 % supérieurs à un loué vide

Cumul possible avec un crédit déductible

Effet de levier patrimonial puissant

Inconvénients

Gestion plus active qu'un loué vide

Comptabilité réelle obligatoire (expert-comptable)

Réforme 2025 : réintégration des amortissements en cas de revente

Risque locatif et vacance

Simulateur

Cash-flow et rentabilité d'un investissement LMNP.

Prix d'achat (€)

Frais & travaux (€)

Loyer mensuel (€)

Charges annuelles (€)

Apport (€)

Durée crédit (années)

Taux crédit (%)

Loyers annuels—

Mensualité crédit—

Amortissement annuel—

Résultat fiscal—

Cash-flow annuel—

Rendement brut—

Bâtir mon projet LMNP

SCPI (pleine propriété)

L'immobilier sans les contraintes. Diversification, mutualisation des risques, revenus trimestriels.

À quoi ça sert ?

Investir dans un parc immobilier professionnel diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique) géré par une société de gestion. Ticket d'entrée accessible, gestion 100 % déléguée, revenus distribués trimestriellement (TDVM moyen ~4,5 %).

Avantages

Diversification immobilière en un seul investissement

Aucune gestion locative (déléguée)

Distributions régulières

Démembrement et financement à crédit possibles

Inconvénients

Revenus fonciers fiscalisés au TMI + PS 17,2 %

Liquidité moindre que les marchés cotés

Frais d'entrée 8-12 %

Risque de baisse de valeur des parts

Simulateur

Revenus, fiscalité et capital final.

Montant investi (€)

Rendement TDVM (%)

Frais d'entrée (%)

TMI (%)

Durée (années)

Capital investi (net frais entrée)—

Revenu brut annuel—

Fiscalité annuelle (TMI + 17,2 %)—

Revenu net annuel—

Revenus nets cumulés—

Sélection SCPI sur-mesure

SCPI en nue-propriété

Le compromis idéal pour les hauts revenus : décote à l'achat, aucun revenu fiscalisé pendant le démembrement.

À quoi ça sert ?

Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote de 20 à 35 % selon la durée. Pendant le démembrement, aucun revenu (= aucune fiscalité IR/PS, hors IFI sur usufruit). À la fin, vous récupérez la pleine propriété et les revenus.

Avantages

Décote à l'achat (jusqu'à -35 %)

Aucun revenu fiscalisé pendant le démembrement

Sortie d'IFI sur la nue-propriété (usufruit imposé chez l'usufruitier)

Effet capitalisant automatique

Inconvénients

Pas de revenus pendant la période

Capital immobilisé pour la durée du démembrement

Risque de baisse de valeur en fin de période

Univers SCPI restreint

Simulateur

Décote et valeur en fin de démembrement.

Valeur pleine propriété visée (€)

Durée du démembrement (années)

Revalorisation annuelle estimée (%)

Clé de répartition NP—

Prix d'acquisition NP—

Économie vs pleine propriété—

Valeur projetée à terme—

Plus-value mécanique—

Stratégie SCPI démembrée

Loi Malraux

Réduction d'impôt puissante pour les hauts revenus, en contrepartie d'une restauration en secteur patrimonial.

À quoi ça sert ?

Réduire votre impôt sur le revenu en restaurant un bien immobilier en site patrimonial remarquable. Réduction de 22 % (SPR avec PVAP) ou 30 % (SPR avec PSMV ou QAD) des travaux, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans.

Avantages

Réduction d'IR jusqu'à 30 % des travaux

Hors plafonnement des niches fiscales 10 000 €

Bien d'exception, patrimoine architectural

Potentiel de plus-value à long terme

Inconvénients

Ticket d'entrée élevé (généralement >200 000 €)

Engagement de location 9 ans après travaux

Risque de retard chantier / surcoût

Liquidité limitée

Simulateur

Réduction d'IR Malraux.

Montant travaux éligibles (€, max 400k sur 4 ans)

Zone d'éligibilité

Durée des travaux (années)

Prix d'acquisition foncier (€)

Réduction d'IR totale—

Réduction annuelle moyenne—

Coût total opération—

Coût net après réduction—

Étudier une opération Malraux

Déficit foncier

L'outil de réduction d'impôt préféré des contribuables à TMI élevée disposant déjà de revenus fonciers.

À quoi ça sert ?

Lorsque les travaux sur un bien loué vide dépassent les loyers, le déficit s'impute sur les revenus fonciers (sans limite), puis sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'en 2025). Le surplus est reportable 10 ans.

Avantages

Économie d'impôt directe sur la tranche marginale

Pas de plafonnement des niches

Reportable 10 ans sur les revenus fonciers

Cumulable avec un crédit

Inconvénients

Plafond 10 700 € sur le revenu global

Engagement de location 3 ans

Travaux éligibles strictement définis

Inopérant sans revenus fonciers existants

Simulateur

Économie d'impôt sur 1 an.

Revenus fonciers annuels (€)

Travaux déductibles (€)

TMI (%)

Type de travaux

Imputation sur revenus fonciers—

Imputation sur revenu global—

Économie IR + PS sur RF—

Économie IR sur revenu global—

Économie totale—

Déficit reportable 10 ans—

Construire un déficit foncier

Monuments Historiques

Le dispositif le plus puissant pour les TMI à 41 et 45 %. Déduction sans plafond, hors niches fiscales.

À quoi ça sert ?

Investir dans un bien classé ou inscrit à l'inventaire des Monuments Historiques. Les travaux et charges sont déductibles à 100 % du revenu global, sans plafonnement et hors niches fiscales. Réservé aux gros contribuables.

Avantages

Déduction 100 % du revenu global, sans plafond

Hors plafonnement niches fiscales

Exonération de droits de succession sous conditions

Bien patrimonial d'exception

Inconvénients

Engagement de conservation 15 ans

Contraintes architecturales fortes

Ticket d'entrée très élevé

Liquidité très réduite

Simulateur

Économie d'impôt annuelle.

Montant travaux annuels (€)

Revenu global imposable (€)

TMI

Durée des travaux (années)

Économie d'impôt annuelle—

Économie totale sur la durée—

Coût net de l'opération—

Taux effectif de défiscalisation—

Identifier un bien MH

Nue-propriété immobilière

Acheter aujourd'hui à prix décoté un bien dont vous récupérerez la pleine propriété demain. Aucune fiscalité pendant le démembrement.

À quoi ça sert ?

Acquérir un bien immobilier avec une décote de 30 à 45 % sur sa valeur en pleine propriété, l'usufruitier (souvent un bailleur social) percevant les loyers pendant 15 à 20 ans. À l'extinction du démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans frais ni fiscalité.

Avantages

Décote 30 à 45 % à l'achat

Aucune fiscalité (IR, IFI, PS) pendant le démembrement

Pas de gestion locative à votre charge

Plus-value mécanique à terme

Inconvénients

Aucun revenu pendant 15-20 ans

Capital immobilisé sur longue durée

Choix de l'emplacement déterminant

Marché secondaire peu liquide

Simulateur

Démembrement immobilier (clé bailleur social ~ 60/40 sur 17 ans).

Valeur pleine propriété (€)

Décote NP (%)

Durée démembrement

Revalorisation (%/an)

Prix d'acquisition NP—

Économie immédiate vs PP—

Valeur PP à terme—

Plus-value totale—

TRI estimé—

Opérations NP disponibles

Loc'Avantages

Le successeur du Pinel pour les bailleurs investis dans le logement intermédiaire ou social. Réduction d'impôt jusqu'à 65 %.

À quoi ça sert ?

Mettre en location un bien à un loyer décoté (par rapport au prix de marché local) en échange d'une réduction d'impôt sur le revenu des loyers. Trois niveaux : Loc1 (15 %), Loc2 (35 %), Loc3 (65 %). Convention Anah requise.

Avantages

Réduction d'IR très significative (jusqu'à 65 %)

Sécurité locative renforcée (Visale, garantie loyers)

Compatible loué vide existant (pas d'acquisition obligatoire)

Souplesse : 6 ans de convention

Inconvénients

Loyer décoté (15 à 45 % sous le marché)

Plafonds de ressources des locataires

Convention Anah à respecter (6 ans)

Moins attractif si le marché locatif est tendu

Simulateur

Réduction d'IR annuelle Loc'Avantages.

Loyers annuels conventionnés (€)

Niveau de convention

Durée engagement (années, 6 mini)

Réduction d'IR annuelle—

Réduction totale sur engagement—

Loyers cumulés—

Conventionner un bien existant

Capacité d'emprunt

Crédit immobilier

Crédit in fine

IFI

Calcul TMI

Capacité d'emprunt

Combien pouvez-vous emprunter aujourd'hui ? Estimation selon le taux d'endettement HCSF de 35 %.

À quoi ça sert ?

Le HCSF impose aux banques un taux d'endettement maximal de 35 % (assurance comprise). Cette estimation vous donne une fourchette de capital empruntable, à affiner avec votre conseiller selon vos revenus locatifs, votre apport et votre profil patrimonial.

Points clés

Taux d'endettement maximum : 35 % des revenus

Durée maximale : 25 ans (27 avec différé)

Apport minimum recommandé : 10-20 %

Dérogation HCSF possible (20 % des dossiers banque)

Simulateur

Revenus nets mensuels du foyer (€)

Charges mensuelles (autres crédits, pensions) (€)

Durée souhaitée (années)

Taux nominal (%)

Taux d'endettement maximum (%)

Mensualité maximum—

Capital empruntable—

Coût total intérêts—

Coût total crédit—

Négocier mon financement

Crédit immobilier amortissable

Mensualité, coût total et tableau d'amortissement. Le crédit reste le levier patrimonial le plus puissant.

Pourquoi emprunter quand on a du patrimoine ?

Pour les patrimoines élevés, le crédit a trois vertus : il déduit les intérêts d'emprunt en investissement locatif, il préserve la liquidité de votre épargne, et il permet de générer un effet de levier supérieur aux taux du crédit.

À retenir

Intérêts déductibles sur les revenus fonciers

Assurance emprunteur négociable (loi Lemoine)

Délégation d'assurance = économies importantes

Comparer TAEG, frais, modulations, transférabilité

Simulateur

Montant emprunté (€)

Taux nominal (%)

Durée (années)

Taux assurance (% du capital initial)

Mensualité capital + intérêts—

Mensualité assurance—

Mensualité totale—

Coût total intérêts—

Coût total assurance—

Coût total du crédit—

Optimiser mon crédit

Crédit in fine

Le crédit des investisseurs avertis : intérêts seuls pendant la durée, remboursement du capital à l'échéance.

À quoi ça sert ?

Lors d'un investissement locatif, l'intégralité des intérêts (élevés car calculés sur le capital total) est déductible des revenus fonciers, maximisant l'effet fiscal. Le capital est remboursé en une fois à terme, généralement via un contrat d'épargne nanti (assurance-vie).

Avantages

Maximisation de la déduction des intérêts

Mensualités faibles pendant la durée

Préservation de la trésorerie

Couplage assurance-vie nantie = double effet

Inconvénients

Taux supérieurs au crédit amortissable

Capital à rembourser en une seule fois

Nantissement d'épargne souvent exigé

Risque sur l'épargne nantie

Simulateur

Montant emprunté (€)

Taux (%)

Durée (années)

Mensualité (intérêts seuls)—

Intérêts annuels déductibles—

Intérêts totaux sur la période—

Capital à rembourser à terme—

Monter une opération in fine

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'IFI frappe le patrimoine immobilier net au-delà de 1,3 M€. Estimez votre exposition et identifiez les leviers d'optimisation.

À quoi ça sert ?

Calculer votre IFI dû selon le barème progressif (de 0 % à 1,5 % par tranche). Note : la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Les biens professionnels et certaines parts de SCPI peuvent être exonérés.

Leviers d'optimisation

Démembrement (nue-propriété sortie d'IFI)

Nantissement d'épargne en garantie de crédit

Donation temporaire d'usufruit

Investissement en biens professionnels

Simulateur

Patrimoine immobilier total (€)

Valeur résidence principale (€)

Dettes déductibles (€)

Patrimoine brut taxable—

Abattement RP (30 %)—

Base nette IFI—

IFI annuel dû—

Taux moyen effectif—

Réduire mon IFI

Calcul de votre TMI & impôt sur le revenu

Connaître précisément votre tranche marginale d'imposition est la condition préalable à toute stratégie de défiscalisation.

Le barème 2025 (IR 2026)

Tranche 0 % jusqu'à 11 497 € · 11 % de 11 498 à 29 315 € · 30 % de 29 316 à 83 823 € · 41 % de 83 824 à 180 294 € · 45 % au-delà.

Pourquoi c'est central

La TMI détermine la rentabilité de chaque dispositif

Un PER est très puissant à 41 % / 45 %, neutre à 11 %

Les plus-values mobilières optent PFU vs barème selon TMI

Le déficit foncier rentabilise au taux de la TMI + PS

Simulateur

Revenu net imposable annuel (€)

Nombre de parts fiscales

Quotient familial—

Tranche marginale (TMI)—

Impôt brut foyer—

Taux moyen d'imposition—

Bâtir ma stratégie fiscale

Droits de succession

Donation

Assurance-vie succession

Pacte Dutreil

Droits de succession en ligne directe

Estimez les droits dûs par chaque héritier selon le barème en vigueur (parents/enfants).

Barème en ligne directe

Abattement 100 000 € par parent et par enfant. Au-delà : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 €, 45 % au-delà.

Leviers d'optimisation

Donations renouvelées tous les 15 ans

Démembrement de propriété (NP transmise à coût décoté)

Assurance-vie hors succession

Pacte Dutreil pour la transmission d'entreprise

Simulateur

Patrimoine net transmis (€)

Nombre d'enfants

Conjoint survivant ?

Part nette transmise aux enfants—

Part par enfant après abattement 100k€—

Droits par enfant—

Droits totaux famille—

Taux moyen succession—

Optimiser ma transmission

Donation

Anticipez la transmission de votre vivant pour purger la fiscalité tous les 15 ans.

À quoi ça sert ?

Donner de son vivant permet d'utiliser les abattements en ligne directe (100 000 € par parent / par enfant) tous les 15 ans. Donner tôt = transmettre plus en payant moins, surtout via démembrement (valeur de la nue-propriété décotée selon l'âge).

Abattements (renouvelables tous les 15 ans)

Parent → enfant : 100 000 €

Grand-parent → petit-enfant : 31 865 €

Don familial de somme d'argent (-80 ans) : 31 865 €

Entre époux/pacsés : 80 724 €

Simulateur

Montant donné (€)

Lien de parenté

Démembrement ?

Valeur taxable—

Abattement appliqué—

Assiette taxée—

Droits de donation—

Net reçu par le donataire—

Structurer une donation

Assurance-vie & succession

Le véhicule de transmission le plus efficace en France : 152 500 € par bénéficiaire désigné, hors succession.

Fonctionnement

Pour les versements avant 70 ans : abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis 20 % jusqu'à 700 000 € au-delà de l'abattement, 31,25 % ensuite. Versements après 70 ans : 30 500 € global tous bénéficiaires, mais plus-values exonérées.

Stratégie

Versements maximaux avant 70 ans

Multiplier les bénéficiaires (chacun son abattement)

Clause bénéficiaire démembrée (usufruit/NP)

Cumul avec donations classiques

Simulateur

Capital transmis par AV (€)

Nombre de bénéficiaires

Versements effectués

Abattement total—

Base taxable—

Droits prélèvement spécifique 990I—

Net transmis aux bénéficiaires—

Économie vs succession classique—

Audit clause bénéficiaire

Pacte Dutreil

L'outil incontournable des dirigeants pour transmettre l'entreprise familiale avec une fiscalité réduite jusqu'à 88 %.

À quoi ça sert ?

Le pacte Dutreil permet de transmettre par donation ou succession les titres d'une société opérationnelle avec un abattement de 75 % sur leur valeur, en contrepartie d'engagements de conservation (2 ans collectif + 4 ans individuel). Cumulable avec donation en NP et avec un abattement supplémentaire de 50 % si donation avant 70 ans en pleine propriété.

Avantages

Abattement 75 % sur la valeur des titres

Effet cumulé avec démembrement

Réduction 50 % supplémentaire si donateur < 70 ans

Économies de plusieurs centaines de milliers d'euros

Inconvénients

Engagements de conservation 6 ans cumulés

Activité éligible obligatoire (industrielle, commerciale, artisanale, libérale, agricole)

Reporting déclaratif rigoureux

Sanction lourde en cas de rupture d'engagement

Simulateur (ligne directe)

Valeur des titres transmis (€)

Nombre d'enfants

Donation avant 70 ans (PP)

Sans Dutreil — droits dus—

Avec Dutreil — droits dus—

Économie réalisée—

Taux d'économie—

Mettre en place un Dutreil

Salaire vs dividendes SAS

Rémunération TNS

Holding patrimoniale

Apport-cession 150-0 B ter

SCI : IR vs IS

Trésorerie d'entreprise

OBO

SCPI usufruit temporaire

SCPI via SCI à l'IS

Salaire vs dividendes (SAS)

Le choix structurant pour tout président de SAS. Optimiser le mix permet de gagner plusieurs dizaines de milliers d'euros nets par an.

À quoi ça sert ?

Comparer trois stratégies de rémunération à bénéfice constant : tout salaire (régime assimilé salarié, ~80 % de charges sur brut), tout dividendes (PFU 30 % après IS de la société), ou mix. Pour un président de SAS, le dividende est souvent plus efficient mais sans cotisations retraite ni couverture santé.

Avantages d'arbitrer

Économies fiscales et sociales pouvant atteindre 25-40 %

Optimisation TMI + IS combinée

Pilotage de la rémunération selon les besoins

Possible jumelage avec PER, intéressement, PEE

Points de vigilance

Dividendes : pas de droits retraite ni chômage

Couverture santé/prévoyance à organiser séparément

PER : déductibilité plafonnée si peu de salaire

Risque de requalification si abus manifeste

Simulateur

Comparaison des trois stratégies.

Bénéfice avant rémunération (€)

Part en salaire (%)

50 % salaire / 50 % dividendes

TMI personnelle (%)

100 % salaire — net en poche—

100 % dividendes — net en poche—

Stratégie mixte — net en poche—

Économie vs 100 % salaire—

Auditer ma rémunération SAS

Rémunération TNS (gérant majoritaire)

Pour les gérants majoritaires de SARL, EURL et professions libérales : charges sociales TNS ~40 %, dividendes > 10 % du capital soumis aux charges sociales.

À quoi ça sert ?

Évaluer rapidement le coût total employeur d'une rémunération TNS et le net en poche après charges sociales et IR. Particularité TNS : les dividendes versés au gérant majoritaire au-delà de 10 % du capital social + comptes courants sont eux aussi soumis à charges sociales.

Avantages

Charges sociales ~40 % vs ~80 % en assimilé salarié

Couverture retraite (RCI) et santé

Madelin / PER TNS très puissant fiscalement

CSG déductible (6,8 % sur 9,2 %)

Points de vigilance

Protection sociale historiquement plus faible

Pas d'assurance chômage

Dividendes > 10 % capital = charges sociales

Prévoyance Madelin essentielle

Simulateur

Rémunération brute annuelle souhaitée (€)

TMI

Statut

Charges sociales TNS—

Rémunération imposable—

IR estimé sur cette rému—

Net en poche annuel—

Coût total entreprise—

Ratio net/coût—

Optimiser ma rémunération TNS

Holding patrimoniale

L'outil incontournable des chefs d'entreprise. Faire remonter les dividendes en quasi-franchise d'impôt grâce au régime mère-fille (95 % d'exonération).

À quoi ça sert ?

Une holding (SAS, SARL) détenant ≥ 5 % d'une filiale opérationnelle bénéficie du régime mère-fille : les dividendes remontés sont exonérés à 95 % (seulement 5 % réintégrés au résultat de la holding et taxés à l'IS). Cela permet de constituer un patrimoine personnel dans la holding sans subir le PFU 30 % comme un dirigeant percevant directement les dividendes.

Avantages

Remontée des dividendes quasi-exonérée (~1,25 % effectif)

Trésorerie investissable au niveau holding

Outil de transmission (donation Dutreil, démembrement)

Levier OBO, croissance externe, animation de filiales

Points de vigilance

Coûts juridiques et comptables récurrents

Détention ≥ 5 % + conservation 2 ans

Critères d'animation à respecter pour Dutreil

Fiscalité à la sortie (PFU si remontée au dirigeant)

Simulateur

Dividendes remontés à la holding (€)

Taux IS holding

Sans holding (PFU 30 % direct)—

Avec holding (régime mère-fille)—

IS sur quote-part 5 %—

Trésorerie nette dans la holding—

Économie immédiate—

Structurer ma holding

Apport-cession (article 150-0 B ter)

L'outil de cession le plus puissant : reporter la fiscalité de la plus-value en apportant vos titres à une holding avant la cession.

À quoi ça sert ?

Avant de céder votre société opérationnelle, vous apportez vos titres à une holding personnelle. La plus-value est constatée mais son imposition est reportée. La holding cède ensuite les titres : si elle conserve les fonds 3 ans (ou réinvestit ≥ 60 % dans une activité économique sous 2 ans), le report est maintenu. Vous conservez l'intégralité du prix pour réinvestir.

Avantages

Report d'imposition de la PV mobilière

Conservation de 100 % du prix de cession pour réinvestir

Si décès, le report tombe (purge de la PV)

Effet capitalisation maximale via la holding

Points de vigilance

Cession sous 3 ans = obligation de réinvestir 60 %

Activité économique éligible strictement définie

Reporting déclaratif annuel

Risque de remise en cause en cas d'abus

Simulateur

Prix de cession (€)

Prix de revient (€)

Régime fiscal classique

Cession holding sous 3 ans ?

Plus-value cédée—

Impôt classique sans report—

Net avec apport-cession—

Trésorerie additionnelle pour investir—

Réinvestissement minimum obligatoire—

Préparer ma cession

SCI : IR vs IS

Le choix structurant pour tout investissement immobilier en société. IR pour la transparence, IS pour la capitalisation.

À quoi ça sert ?

Une SCI à l'IR rend les associés transparents : les revenus fonciers sont taxés à leur TMI + 17,2 % PS. Une SCI à l'IS pratique l'amortissement du bien (très puissant) et paie l'IS sur le résultat, mais la sortie (revente, distribution) est plus lourdement taxée. À l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur amortie.

SCI à l'IR : pour qui ?

Stratégie patrimoniale long terme

Transmission familiale avec démembrement

TMI modérée (jusqu'à 30 %)

Pas d'amortissement, calcul classique

SCI à l'IS : pour qui ?

Capitaliser sans fiscalité annuelle excessive

Amortissement du bien sur 25-30 ans

Hauts revenus avec TMI 41-45 %

Réinvestissement systématique des loyers

Simulateur

Loyers annuels (€)

Charges (€)

Intérêts crédit annuels (€)

Prix d'acquisition (€)

TMI personnelle

SCI à l'IR — fiscalité annuelle—

SCI à l'IS — résultat fiscal—

SCI à l'IS — IS payé—

Différence annuelle (IS - IR)—

Arbitrer mon régime SCI

Placement de trésorerie d'entreprise

Sortir la trésorerie excédentaire des comptes courants improductifs. Contrat de capitalisation IS, comptes-titres société, SCPI en société.

À quoi ça sert ?

La trésorerie qui dort en banque s'érode (inflation, frais). Une SAS ou holding peut placer son excédent via : contrat de capitalisation IS (fiscalité différée tant qu'aucun rachat), compte-titres ou OPCVM, SCPI, fonds dédiés. La fiscalité se cantonne à l'IS (15 % ou 25 %) sur les revenus capitalisés.

Solutions privilégiées

Contrat de capitalisation IS — fiscalité allégée et différée

SCPI au sein de la société — revenus + IS uniquement

Comptes-titres souscrits par la société

Private equity / fonds dédiés

Points de vigilance

L'argent placé reste dans la société

Sortie au dirigeant = PFU 30 % ou salaire

Objet social à adapter

Risque de marché à arbitrer

Simulateur

Trésorerie placée (€)

Rendement attendu (%)

Durée (années)

Taux d'IS

Capital brut à terme—

Plus-values capitalisées—

IS sur les gains—

Capital net dans la société—

Si distribution au dirigeant (PFU 30 %)—

Optimiser ma trésorerie

OBO — Owner Buy Out

Se vendre à soi-même via une holding endettée. Une opération de cash-out partielle financée par l'entreprise elle-même.

À quoi ça sert ?

Vous créez une holding qui rachète tout ou partie de votre société opérationnelle, financée par un crédit bancaire. La dette de la holding est remboursée par les dividendes remontés en quasi-franchise (régime mère-fille). Résultat : vous percevez en cash une partie de la valeur de votre entreprise, tout en restant dirigeant, et l'opération s'autofinance sur 7-10 ans.

Avantages

Cash-out partiel sans céder à un tiers

Effet de levier financier puissant

Maintien du contrôle opérationnel

Préparation à la cession future

Points de vigilance

Fiscalité de la PV de cession (PFU ou apport-cession)

Capacité de la société à payer dividendes

Risque crédit holding en cas de retournement

Approbation banque + structuration juridique exigeantes

Simulateur

Valorisation entreprise (€)

% cédé à la holding (%)

Taux crédit holding (%)

Durée crédit (années)

Dividende annuel disponible (filiale) (€)

Cash perçu par le dirigeant—

Dette holding—

Mensualité crédit holding—

Dividendes nécessaires/an—

Marge de sécurité dividendes—

Couverture du crédit—

Étudier un OBO

SCPI en usufruit temporaire (5 ou 10 ans)

L'arme la plus efficace pour placer la trésorerie d'entreprise : revenus immédiats, amortissement comptable du droit acquis, sortie d'IS et de la base IFI personnelle.

À quoi ça sert ?

Votre société (SAS, SARL, holding) acquiert uniquement l'usufruit de parts de SCPI sur une durée fixe (typiquement 5 ou 10 ans), avec une décote prononcée par rapport à la pleine propriété. Pendant la durée, elle perçoit la totalité des loyers. À l'échéance, l'usufruit s'éteint sans contrepartie. Le coût d'acquisition de l'usufruit s'amortit comptablement sur la durée du démembrement, ce qui neutralise quasi-intégralement l'IS sur les loyers perçus.

Avantages

Revenus locatifs immédiats pour la société

Amortissement comptable du droit acquis → quasi-neutralité fiscale (IS)

Décote sur le prix (~ 22 % sur 5 ans, ~ 36 % sur 10 ans)

Pas de comptabilité immobilière complexe

Points de vigilance

Capital perdu à l'échéance (usufruit éteint)

Adapté seulement si trésorerie excédentaire stable

Risque sur le rendement et la valeur des parts

Sélection rigoureuse de la société de gestion indispensable

Simulateur

Rendement effectif et effet IS pour la société.

Valeur pleine propriété équivalente (€)

Durée de l'usufruit

Rendement TDVM SCPI (%)

Taux d'IS

Coût d'acquisition de l'usufruit—

Revenus annuels bruts—

Amortissement annuel—

Résultat fiscal annuel—

IS annuel estimé—

Cash net annuel pour la société—

Rendement effectif sur l'investissement—

Placer la trésorerie de ma société

SCPI via une SCI à l'IS (pleine propriété)

Une structure puissante pour capitaliser des revenus de SCPI en quasi-franchise d'impôt grâce à l'amortissement, avec ou sans levier bancaire.

À quoi ça sert ?

Vous créez une SCI à l'IS qui détient en pleine propriété des parts de SCPI. La SCI peut acquérir les parts cash ou via un emprunt. Au régime de l'IS, vous amortissez les parts (~ 2 à 3 % par an sur la quote-part immobilière, soit ~ 85 % du prix), ce qui neutralise une grande partie des loyers. L'IS s'applique sur le résultat (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Tant que la trésorerie reste dans la SCI, vous capitalisez sans fiscalité personnelle (vs régime IR à TMI + 17,2 % PS).

Avantages

Capitalisation sans fiscalité personnelle annuelle

Amortissement comptable des parts (~ 85 % de la valeur)

Compatible avec un crédit bancaire (intérêts déductibles)

Effet de levier financier puissant

Points de vigilance

Plus-value à la revente calculée sur valeur amortie (forte)

Distribution aux associés = PFU 30 %

Coûts juridiques et comptables annuels

Choix IR vs IS irréversible (sauf cas particulier)

Simulateur

Cash-flow et fiscalité SCI à l'IS.

Investissement SCPI (€)

Rendement SCPI (%)

Frais d'entrée SCPI (%)

Financement bancaire ?

Taux crédit (%)

Durée crédit (années)

Apport (si financement) (€)

Revenu locatif annuel brut—

Amortissement annuel—

Intérêts annuels (si crédit)—

Résultat fiscal SCI—

IS annuel—

Cash-flow annuel—

Structurer ma SCI à l'IS

Profil & Allocations

Quel est votre profil d'investisseur ?

Questionnaire d'adéquation inspiré des exigences MIF II. Répondez aux 10 questions pour découvrir, parmi 7 profils de risque, votre profil indicatif et un exemple d'allocation type par enveloppe.

⚠ Avertissement réglementaire — Ce questionnaire et les allocations associées sont fournis à titre purement indicatif et pédagogique. Ils ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une sollicitation. Toute décision d'investissement doit faire l'objet d'une étude personnalisée avec un conseiller habilité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les investissements financiers présentent un risque de perte en capital.

Questionnaire d'adéquation

1. Quel est votre horizon d'investissement principal ?

2. Quel est votre objectif principal ?

3. Quelle perte annuelle maximale toléreriez-vous ?

4. Si votre portefeuille perdait 20 %, vous :

5. Votre connaissance des produits financiers ?

6. Depuis combien d'années investissez-vous ?

7. Part actuelle d'actions dans votre patrimoine ?

8. Cette enveloppe représentera quelle part de votre patrimoine ?

9. Dans combien d'années utiliserez-vous ce capital ?

10. Préférence rendement vs performance ?

Classe d'actif	Rendement annuel moyen	Gain max annuel	Perte max annuelle	Liquidité
Fonds euros	2,0 à 3,5 %	~ 4 %	0 % (capital garanti)	Élevée
Obligations gouvernementales	2,5 à 4 %	~ 10 %	-12 %	Très élevée
Obligations corporate IG	3,5 à 5,5 %	~ 12 %	-18 %	Élevée
OPCVM diversifiés	3 à 6 %	~ 15 %	-25 %	Élevée
ETF actions monde	6 à 9 %	+30 %	-40 %	Très élevée
ETF actions émergents	7 à 11 %	+50 %	-55 %	Très élevée
Actions sectorielles (tech, santé)	8 à 12 %	+60 %	-50 %	Très élevée
Matières premières (or, énergie)	4 à 7 %	+35 %	-30 %	Élevée
Produits structurés	4 à 8 % (objectif)	Plafonné	0 à -30 % selon barrière	Moyenne
Immobilier coté (SCPI, OPCI)	4 à 5,5 %	+10 %	-15 %	Moyenne
Private equity	8 à 14 %	+30 %	Perte totale possible	Très faible

Sélection immobilière

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Hôtels particuliers du Marais, Saint-Germain, 7e, 8e, 16e ; demeures historiques avec jardin.

Budget

3 à 50 M€

CATÉGORIE 02

Propriété de prestige

Maisons et propriétés en Île-de-France, Côte d'Azur, Bassin d'Arcachon ; vignobles, châteaux, domaines.

Budget

3 à 30 M€

CATÉGORIE 03

Appartement d'exception

Appartements de réception parisiens (1er, 4e, 6e, 7e, 8e, 16e) ; lofts, duplex, derniers étages avec vue.

Budget

3 à 25 M€

CATÉGORIE 04

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Hôtels 4-5 étoiles, palaces, projets de reconversion ; immobilier commercial prime.

Budget

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À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

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Plan d'Épargne Retraite (PER)

À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

Simulateur

Plan d'Épargne en Actions (PEA)

À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

Simulateur

Contrat de capitalisation

À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

Simulateur

Madelin / PER TNS

À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

Simulateur

Compte-titres ordinaire (CTO)

À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

Simulateur

FCPI / FIP

À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

Simulateur

Girardin industriel

À quoi ça sert ?

Avantages

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Simulateur

Immobilier locatif classique (nu, en direct)

À quoi ça sert ?

Avantages

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Simulateur

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

À quoi ça sert ?

Avantages

Inconvénients

Simulateur

SCPI (pleine propriété)

À quoi ça sert ?

Avantages

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SCPI en nue-propriété

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Avantages

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