Qu'est-ce que la SCI à l'IR ?

Société civile immobilière fiscalement transparente : les revenus fonciers de la SCI sont imposés directement entre les mains de chaque associé, à son IR, proportionnellement à sa quote-part.

Quels sont les avantages de la SCI à l'IR ?

Outil patrimonial pour structurer la détention en famille, faciliter le démembrement et les donations, éviter l'indivision, préparer la transmission par donation graduée des parts.

Quels sont les points de vigilance ?

Fiscalité identique à la détention directe (TMI + 17,2 %), pas d'amortissement déductible, comptabilité spécifique, responsabilité indéfinie des associés.

Pour qui est adaptée la SCI à l'IR ?

Famille souhaitant structurer la détention d'un bien locatif, anticiper la transmission, éviter l'indivision. Couple + 2 enfants donne progressivement les parts avec abattement 100 k€ / parent / enfant tous les 15 ans.

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SCI à l'IR (transparente) — Structuration patrimoniale familiale fiscalement transparente

Présentation

En quoi consiste SCI à l'IR (transparente) ?

Société civile immobilière soumise au régime d'imposition de l'IR (par défaut). Le résultat fiscal est calculé au niveau de la SCI puis attribué à chaque associé selon sa quote-part. Chaque associé l'intègre à son revenu global, dans la catégorie des revenus fonciers. Outil patrimonial pour structurer la détention familiale, anticiper la transmission, éviter l'indivision successorale.

Analyse

Avantages et points de vigilance

Avantages

Outil patrimonial structurant (parts plutôt que biens)
Démembrement et donations facilités
Évite l'indivision successorale
Souplesse statutaire (gérance, majorité, agrément)
Préparation transmission (donation parts avec abattement 100 k€)

Points de vigilance

Fiscalité identique à la détention directe (TMI + 17,2 %)
Pas d'amortissement (contrairement à la SCI IS)
Comptabilité de SCI à tenir + déclaration 2072
Responsabilité indéfinie des associés (proportionnelle aux parts)
Pas adaptée si volonté de capitaliser sans distribuer

Cas d'usage type

Pour qui est adapté SCI à l'IR (transparente) ?

Exemple chiffré

Couple acquiert appartement 400 k€ via SCI IR avec 2 enfants (10 % chacun). Loyer 16 800 €/an, charges/intérêts 5 000 €. Revenu foncier SCI = 11 800 €. Quote-part parents (80 %) = 9 440 €. Donation progressive de parts aux enfants tous les 15 ans = transmission optimisée sans frais.

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Cadre réglementaire

Avertissements et informations réglementaires

Mentions exigées par la réglementation applicable (Règlement Général AMF, Livre III ; DOC-2014-22 — recommandation marketing CIF). À lire attentivement avant toute décision.

Nature du document. Cette page est un support général d'information à caractère commercial. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'investissement, ni une sollicitation d'achat ou de vente. Elle n'est pas un Document d'Informations Clés (DIC PRIIPs / UCITS).

Risques et limites — à connaître avant d'investir

Ce document est un support général d'information. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'investissement, ni une sollicitation d'achat ou de vente. Il n'est pas un Document d'Informations Clés (DIC PRIIPs/UCITS).
Toute décision d'investissement doit faire l'objet d'une analyse personnalisée de votre situation patrimoniale, fiscale et familiale avec un professionnel habilité (CIF).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'évoluer en fonction de la législation.
Risque de perte en capital : la valeur des parts ou du bien peut baisser. Les loyers peuvent fluctuer ou être interrompus (vacance, impayés).
Liquidité limitée : revente possible mais non immédiate, dépend du marché secondaire ou de la conjoncture immobilière.
Horizon de placement long (8-15 ans minimum). Frais d'entrée souvent significatifs (souscription, notaire).
Aucune garantie de rendement ni de revente au prix d'achat.

Réclamations et médiation Toute réclamation peut être adressée à : ASTERALE — 4 Allée Django Reinhardt, 94110 Arcueil — sebastien.bailly@asterale.fr. À défaut de réponse satisfaisante sous 2 mois, vous pouvez saisir le Médiateur de l'AMF (17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) ou le médiateur de la consommation compétent.

Version 2026 · MAJ 22/05/2026

SCI à l'IR (transparente)