Immobilier
SCI à l'IR
La société civile immobilière translucide, pour détenir et transmettre un bien en famille.
Présentation
La SCI à l'IR permet à une famille de détenir un bien ensemble et d'en transmettre les parts au fil du temps.
Par défaut, la société civile immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu. Le résultat est calculé au niveau de la société, puis imposé chez chaque associé en revenus fonciers, à hauteur de sa quote-part. La SCI permet de détenir un bien à plusieurs sans indivision et d'organiser la gérance et les majorités dans les statuts. Elle permet aussi de donner des parts progressivement, en pleine propriété ou démembrées, avec les abattements de droit commun. Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leurs parts. La société dépose chaque année une déclaration n° 2072.
Fonctionnement
Création de la SCI
Statuts, capital, associés
Acquisition
Bien locatif loué nu
Imposition du résultat
Quote-part de chaque associé imposée en revenus fonciers
À savoir
Atouts
- Détention par des parts plutôt que par le bien lui-même
- Démembrement et donations facilités
- Pas d'indivision successorale sur le bien
- Statuts adaptables : gérance, majorités, agrément des nouveaux associés
- Transmission préparée par donation de parts, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant
Points de vigilance
- Fiscalité identique à la détention directe : taux marginal d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux
- Pas d'amortissement, à la différence de la SCI à l'IS
- Comptabilité à tenir et déclaration n° 2072 chaque année
- Responsabilité indéfinie des associés, proportionnelle à leurs parts
- Peu adaptée à qui veut capitaliser les loyers sans les distribuer
Pour qui
La SCI à l'IR s'adresse aux familles qui achètent ou détiennent un bien ensemble et veulent en organiser la gouvernance et la transmission de leur vivant. Pour capitaliser les loyers sans les distribuer, la SCI à l'IS est mieux adaptée.
Illustration chiffrée
Exemple sur hypothèses
Hypothèses : un couple acquiert un appartement de 400 000 € par une SCI à l'IR, avec ses deux enfants associés à 10 % chacun. Le loyer est de 16 800 € par an, les charges et intérêts de 5 000 €. Le résultat foncier de 11 800 € est imposé à hauteur de 9 440 € chez les parents et de 1 180 € chez chaque enfant. Des donations de parts tous les quinze ans utilisent l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. La donation de parts a un coût notarial.
Réglementation
Cette fiche est un document d'information à caractère général et commercial. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une sollicitation, et n'est pas un document d'informations clés. Toute décision suppose une analyse préalable de votre situation par un professionnel habilité. Les investissements présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation de chacun et peut évoluer.
Risque de perte en capital à la revente. Risque locatif : vacance, impayés, dégradations. Les charges, les travaux et la fiscalité locale peuvent augmenter. Les frais d'acquisition sont élevés et la revente est longue. Les régimes fiscaux dépendent du respect de conditions dans la durée et de la législation en vigueur.
Réclamations et médiation
Toute réclamation peut être adressée à ASTERALE, 4 allée Django Reinhardt, 94110 Arcueil, ou à sebastien.bailly@asterale.fr. À défaut de réponse satisfaisante sous deux mois, vous pouvez saisir le médiateur compétent. Pour le conseil en investissements financiers : le Médiateur de l'AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur). Pour l'intermédiation en assurance (courtage et mandat d'intermédiaire), l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement et les transactions immobilières : ANM Conso, 2 rue de Colmar, 94300 Vincennes (www.anm-conso.com, contact@anmconso.com).
Fiche d'information mise à jour le 8 octobre 2026. Télécharger la fiche (PDF)
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