Immobilier
Immobilier locatif en direct
L'achat d'un logement loué nu, en pleine propriété, sans structure juridique ni dispositif fiscal.
Présentation
La location nue en direct sert de point de comparaison pour toutes les autres formes d'investissement immobilier.
Le bien est acquis en pleine propriété, au comptant ou à crédit, puis loué nu. Les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Au régime réel, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux, les charges non récupérables et les assurances sont déductibles. Le micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention, et de prélèvements sociaux après trente ans. Le bien entre dans l'assiette de l'IFI.
Fonctionnement
Acquisition
Au comptant ou à crédit, frais compris
Location nue
Loyers imposés en revenus fonciers
Revente ou transmission
Plus-value exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans
À savoir
Atouts
- Simplicité juridique : aucune structure à créer
- Effet de levier du crédit, avec des intérêts d'emprunt déductibles
- Plus-value exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans
- Valorisation du bien à long terme
- Transmission par succession ou donation, selon le droit commun
Points de vigilance
- Fiscalité pleine : barème progressif et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
- Pas d'amortissement déductible, à la différence du LMNP ou de la SCI à l'IS
- Bien retenu en totalité à l'IFI lorsque le patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€
- Gestion locative prenante : vacance, impayés, travaux
- Liquidité limitée : deux à trois mois au moins pour vendre
Pour qui
Ce mode de détention convient aux acquéreurs qui veulent un actif tangible, financé à crédit et simple à transmettre. Il suppose d'accepter une fiscalité pleine et une gestion locative réelle. Les autres fiches immobilières en sont des variantes.
Illustration chiffrée
Exemple sur hypothèses
Hypothèses : un appartement de 250 000 € est loué 1 200 € par mois, soit 14 400 € par an. Avec 2 200 € de charges et de taxe foncière et 3 500 € d'intérêts d'emprunt, le revenu foncier imposable est de 8 700 €. À un taux marginal de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt atteint 4 106 €. Le flux net est d'environ 4 600 € par an, hors remboursement du capital.
Réglementation
Cette fiche est un document d'information à caractère général et commercial. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une sollicitation, et n'est pas un document d'informations clés. Toute décision suppose une analyse préalable de votre situation par un professionnel habilité. Les investissements présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation de chacun et peut évoluer.
Risque de perte en capital à la revente. Risque locatif : vacance, impayés, dégradations. Les charges, les travaux et la fiscalité locale peuvent augmenter. Les frais d'acquisition sont élevés et la revente est longue. Les régimes fiscaux dépendent du respect de conditions dans la durée et de la législation en vigueur.
Réclamations et médiation
Toute réclamation peut être adressée à ASTERALE, 4 allée Django Reinhardt, 94110 Arcueil, ou à sebastien.bailly@asterale.fr. À défaut de réponse satisfaisante sous deux mois, vous pouvez saisir le médiateur compétent. Pour le conseil en investissements financiers : le Médiateur de l'AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur). Pour l'intermédiation en assurance (courtage et mandat d'intermédiaire), l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement et les transactions immobilières : ANM Conso, 2 rue de Colmar, 94300 Vincennes (www.anm-conso.com, contact@anmconso.com).
Fiche d'information mise à jour le 8 octobre 2026. Télécharger la fiche (PDF)
Prendre rendez-vous
Le premier entretien, d'une heure environ, permet de vérifier si ce dispositif a sa place dans votre patrimoine.