Immobilier
Club deal immobilier
Le co-investissement d'un petit nombre d'investisseurs dans un actif immobilier identifié.
Présentation
Le club deal immobilier permet à quelques investisseurs d'acquérir ensemble un immeuble identifié, géré par une société de gestion agréée.
Un véhicule dédié réunit un nombre restreint d'investisseurs, souvent cinq à vingt, autour d'un actif immobilier précis. Ce véhicule peut être une SCPI à capital fixe, un OPPCI, une société de libre partenariat ou un FPCI. L'actif peut être un immeuble de bureaux, une plateforme logistique, une résidence gérée ou une opération de promotion. Une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers en assure la gestion. Le véhicule peut recourir au crédit et prévoit une sortie par la cession de l'actif au bout de cinq à dix ans. Les montants de souscription vont de 50 000 € à 500 000 €, et la qualité d'investisseur qualifié ou averti peut être requise.
Fonctionnement
Sélection de l'actif
Immeuble identifié par la société de gestion
Souscription
Montant élevé, réservé le cas échéant aux investisseurs avertis
Sortie programmée
Cession de l'actif sous cinq à dix ans
À savoir
Atouts
- Accès à des actifs de taille institutionnelle, au-delà de 20 M€
- Diversification thématique : logistique, hôtellerie, bureaux
- Gestion confiée à une société agréée par l'AMF
- Recours possible au crédit au niveau du véhicule
- Reporting trimestriel et sortie programmée
Points de vigilance
- Liquidité quasi nulle pendant la durée d'engagement, de cinq à dix ans
- Risque de perte en capital : l'immobilier ne comporte aucune garantie
- Frais de gestion et commission de surperformance, détaillés dans la documentation du véhicule
- Qualité d'investisseur qualifié requise selon le véhicule
- Concentration sur un seul actif, à la différence d'une SCPI diversifiée
Pour qui
Le club deal s'adresse aux patrimoines qui détiennent déjà une allocation immobilière diversifiée. Il suppose d'accepter une immobilisation totale et un risque de concentration, en contrepartie de l'accès à des actifs de taille institutionnelle.
Illustration chiffrée
Exemple sur hypothèses
Hypothèses : quinze investisseurs apportent chacun 150 000 € à un véhicule qui acquiert un immeuble de 25 M€, financé à 35 % par crédit. Avec une distribution supposée de 4 %, chaque investisseur perçoit 6 000 € par an avant fiscalité, jusqu'à la cession de l'immeuble au bout de sept ans. Ni la distribution ni le prix de cession ne sont garantis, et les fonds restent immobilisés jusqu'à la sortie.
Réglementation
Cette fiche est un document d'information à caractère général et commercial. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une sollicitation, et n'est pas un document d'informations clés. Toute décision suppose une analyse préalable de votre situation par un professionnel habilité. Les investissements présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation de chacun et peut évoluer.
Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser avec le marché immobilier. Les revenus distribués dépendent des loyers encaissés et ne sont pas garantis. La liquidité est limitée : la revente dépend du marché secondaire ou de la collecte, sans garantie de délai ni de prix. Les frais de souscription et de gestion sont significatifs. Horizon de placement : huit ans au moins.
Réclamations et médiation
Toute réclamation peut être adressée à ASTERALE, 4 allée Django Reinhardt, 94110 Arcueil, ou à sebastien.bailly@asterale.fr. À défaut de réponse satisfaisante sous deux mois, vous pouvez saisir le médiateur compétent. Pour le conseil en investissements financiers : le Médiateur de l'AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur). Pour l'intermédiation en assurance (courtage et mandat d'intermédiaire), l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement et les transactions immobilières : ANM Conso, 2 rue de Colmar, 94300 Vincennes (www.anm-conso.com, contact@anmconso.com).
Fiche d'information mise à jour le 8 octobre 2026. Télécharger la fiche (PDF)
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