Immobilier
SCPI en assurance-vie
Des parts de SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie, à la fiscalité du contrat.
Présentation
Les parts de SCPI détenues en assurance-vie ne sont imposées qu'en cas de rachat, selon les règles du contrat.
Souscrites en unités de compte d'un contrat d'assurance-vie, les parts de SCPI relèvent de la fiscalité du contrat : les revenus ne sont imposés qu'en cas de rachat, au régime de l'assurance-vie. L'assureur peut les acquérir avec une décote, et les frais de souscription sont souvent inférieurs à ceux de la détention directe. En contrepartie, le choix est limité au catalogue du contrat, les frais de gestion du contrat s'ajoutent et l'assureur peut ne reverser qu'une partie des revenus. La fraction immobilière des unités de compte entre dans l'assiette de l'IFI (article 972 du CGI).
Fonctionnement
Souscription
Parts de SCPI en unités de compte
Détention
Revenus capitalisés dans le contrat
Rachat ou transmission
Fiscalité de l'assurance-vie
À savoir
Atouts
- Fiscalité de l'assurance-vie, à la place de celle des revenus fonciers
- Liquidité de l'assurance-vie (rachats partiels)
- Frais de souscription souvent plus faibles qu'en détention directe
Points de vigilance
- Choix des SCPI limité au catalogue de l'assureur
- Frais de gestion du contrat en supplément
- Part des revenus reversée variable selon l'assureur
- IFI : la fraction immobilière des unités de compte est imposable
Pour qui
Les épargnants déjà fortement imposés qui veulent de l'immobilier collectif sans revenus fonciers, dans une enveloppe transmissible. Pour le reste, la fiche assurance-vie s'applique.
Illustration chiffrée
Exemple sur hypothèses
Hypothèses : un couple de soixante ans verse 100 000 € en parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie, avec une distribution de 4 % reversée en totalité. Les 4 000 € annuels sont capitalisés dans le contrat et imposés seulement en cas de rachat, au régime de l'assurance-vie. Au décès, les capitaux se transmettent dans le cadre de l'article 990 I du CGI. La part des revenus reversée dépend du contrat.
Réglementation
Cette fiche est un document d'information à caractère général et commercial. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une sollicitation, et n'est pas un document d'informations clés. Toute décision suppose une analyse préalable de votre situation par un professionnel habilité. Les investissements présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation de chacun et peut évoluer.
Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser avec le marché immobilier. Les revenus distribués dépendent des loyers encaissés et ne sont pas garantis. La liquidité est limitée : la revente dépend du marché secondaire ou de la collecte, sans garantie de délai ni de prix. Les frais de souscription et de gestion sont significatifs. Horizon de placement : huit ans au moins.
Réclamations et médiation
Toute réclamation peut être adressée à ASTERALE, 4 allée Django Reinhardt, 94110 Arcueil, ou à sebastien.bailly@asterale.fr. À défaut de réponse satisfaisante sous deux mois, vous pouvez saisir le médiateur compétent. Pour le conseil en investissements financiers : le Médiateur de l'AMF, 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02 (www.amf-france.org/fr/le-mediateur). Pour l'intermédiation en assurance (courtage et mandat d'intermédiaire), l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement et les transactions immobilières : ANM Conso, 2 rue de Colmar, 94300 Vincennes (www.anm-conso.com, contact@anmconso.com).
Fiche d'information mise à jour le 8 octobre 2026. Télécharger la fiche (PDF)
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